Hypotéka pro podnikatele, OSVČ s paušálem i paušální daní

Před pár lety téměř utopie, dnes realita. I jako podnikatel dosáhnete na hypotéku s běžnými parametry. A není zas tak důležité, jestli vedete daňovou evidenci, uplatňujete výdajový paušál nebo jste se přihlásili k paušální dani. Každá banka má samozřejmě svá specifika.

Ale jde o to, že i když optimalizujete daňové přiznání, nemusí to nutně znamenat zdražení úvěru oproti zaměstnaným lidem, kteří dokládají “standardní” potvrzení o příjmech. Někdy stačí pro doložení příjmů předložit dokonce jen výpisy z účtu a čestné prohlášení. Téměř neuvěřitelné, že?

Příklad z praxe (2017): Muž 32 let, OSVČ, podnikající třetím rokem dosáhl při obratu 430 tis. Kč na hypotéku ve výši 2,1 mil. Kč s úrokovou sazbou 1,99 %. Podnikatel uplatňuje 80% paušál a žije sám.

Jaká jsou specifika hypotéky pro živnostníky

Doložení příjmu. Zatímco u zaměstnance jde většinou o výdělek za poslední 3, 6 nebo 12 měsíců, měsíce, u podnikatele jde o jedno či dvě poslední daňová přiznání. Takže i když se mu v průběhu roku daří lépe, z pohledu banky bude muset počkat na nové daňové přiznání.

Výjimkou je podnikatel přihlášený k paušální dani. Zde banky vycházejí totiž z průměrného obratu na účtu za 3, 6 nebo 12 posledních měsíců. Je to jediný případ, kdy si podnikatel může v průběhu roku ovlivnit, jaký příjem mu banka započítá a na jak velkou hypotéku dosáhne.

Příklad z praxe (2/2022). Banka jako doklad o příjmu vyžadovala výpisy o platbě paušální daně. Více…

[už neplatí] Jedna nabídka platí celý rok. Protože banka při svém hodnocení nabídky vychází celý rok ze stejného podkladu, nabídne vám do doložení “novějšího” daňového přiznání vždy stejné podmínky. Nemá tedy smysl pokoušet stejnou banku v dubnu a pak v prosinci.

Diametrálně odlišné hodnocení výše příjmu. Příklad z praxe: klientovi (OSVČ) započítala jedna banka příjem 15 tis. Kč, druhá 28 tis. Kč a třetí dokonce 36 tis. Kč. Přitom jsem samozřejmě dal všem bankám totožné daňové přiznání. Roli v hodnocení hraje

způsob uplatnění nákladů (reálné vs. výdajový paušál)
obrat – tady došlo ke zpřísnění
obor (předmět) podnikání
a třeba i koketování s panem Švarcem

Na výši úvěru pro OSVČ obecné hypo kalkulačky neplatí. Proč? Pro banky je každý podnikatel jiný. Zatímco u zaměstnance má banka “jistotu” jakéhosi pravidelného příjmu, u podnikatele to vnímá úplně jinak. Z toho pak plyne velká individualita přístupu a jiná výše možné hypotéky.

Kolik vám banka půjčí jako OSVČ – orientační přehled

Výpočet, krok 1: výpočet příjmu, který banka “započítá”

Kdybyste byli zaměstnanec, dostanete Potvrzení o příjmu, kde je jedna jasná částka a banka vychází z ní. Jako OSVČ výši příjmu tak jasně danou nemáte. A to, co administrativně vypočtete pro účely daňového přiznání nemusí odpovídat životní realitě. To banky samozřejmě ví. Jen si každá jiným způsobem určí, kolik právě vám “uzná” jako příjem. Konkrétně pro roční obrat 1.2 mil. Kč (průměrně tydy 100 tis. Kč/měsíc) a 60% paušál to bude u jedné banky 27 tisíc a u druhé 57 tisíc korun. Propastný rozdíl, že?

Roční fakturace	400.000	800.000	1,200.000	1,600.000	2,000.000
Paušál 60%	8-18 tis.	18-39 tis.	27-57 tis.	36-76 tis.	44-94 tis.
Paušál 80%	13-16 tis.	8-32 tis.	13-49 tis.	18-65 tis.	23-81 tis.
Daňová evidence	11-15 tis.	18-33 tis.	27-50 tis.	36-66 tis.	45-83 tis.
Paušální daň	10-24 tis.	20-48 tis.	–	–	–

Vypočtené příjmy platí pro svobodného, bezdětného podnikatele. Podnikání trvá min 2 roky, příjmy v obou daňových obdobích předpokládáme pro jednoduchost stejné. V případě daňové evidence uvažuji daňový základ 50% výše příjmů, nulové odpisy. Paušální daň předpokládá max roční příjmy do 1 mil, pro vyšší obraty není proto počítáno.

Výpočet, krok 2: Výpočet výše dostupné hypotéky podle určeného příjmu

ČNB, jako regulátor trhu nastavuje pro banky mantinely pro výši hypotéky. Pro nás je důležitý poměr celkového dluhu žadalete o úvěr vůči ročním příjmům (DTI) a poměr mezi měsíční splátkou dluhů a měsíčním příjmem (DSTI), přečtěte si o tom více přímo na stránkách ČNB).

Následující tabulka vychází z DSTI a uvádí orientačně maximální výši hypotečního úvěru pro různou výši příjmu a různou úrokovou sazbu. Konkrétně: Pokud je vám 35 let, máte příjem 60 tis. Kč měsíčně (viz tabulka výše), tak při 4% úroku můžete dosáhnout na hypotéku ve výši 6,28 mil. Kč.

	Příjem	20.000 Kč	40.000 Kč	60.000 Kč	80.000 Kč
	Úrok
Do 36 let	2 % 4 % 6 %	2,28 mil. 2,09 mil. 1,66 mil.	4,56 mil. 4,18 mil. 3,33 mil.	6,84 mil. 6,28 mil. 5,00 mil.	9,10 mil. 8,30 mil. 6,67 mil.
Nad 36 let	2 % 4 % 6 %	2,04 mil. 1,88 mil. 1,50 mil.	4,08 mil. 3,77 mil. 3,02 mil.	6,12 mil. 5,65 mil. 4,50 mil.	8,16 mil. 7,50 mil. 6,00 mil.

Uvedené částky platí pro svobodné, bezdětné žadatele, nesplácející jiné úvěry, a dobu splácení hypotéky 30 let. Členění podle věku vychází z metodiky ČNB, podle které maji lidé do 36 let lepší hodnoty ukazatelů DTI, DSTI.

Výpočet, krok 3: Kolik banka půjčí konkrétně Vám právě teď?

To se dá zjistit jen podle konkrétního daňového přiznání. Když mi to svoje (klidně bez první stránky, kde jsou osobní údaje) pošlete mailem na pavel.dymak@partners.cz, do dvou dnů vám spočítám pro jednotlivé banky, na jak velký úvěr dosáhnete (mám přístup k jejich metodikám a kalkulačkám). Samozřejmě si k tomu zatelefonujeme nebo napíšeme a upřesníme, co potřebujete financovat nebo jaké máme možnosti.

Z propočtů nám vyplyne odpověď na tyto typické otázky:

Na jak vysoký úvěr dosáhnete s daným DP v jednotlivých bankách, a kterou banku tedy vybrat?
Jak by mělo vypadat příští DP, abyste dosáhli na potřebný úvěr?
Vyplatí se záměr odložit a počkat na nové DP, nebo bude výhodnější se nechat na pár měsíců dočasně zaměstnat? Nebo bude lepší do úvěru raději zapojit dočasně nějakého spolužadatele, například z rodiny?

A co když opravdu hodně optimalizujete daně? I s tím se dá pracovat. Sedneme si spolu s vaší účetní a DP naladíme “tak akorát”. To řeším s klienty hlavně začátkem roku, před podáním daňového přiznání. Kdy jim přesně spočítám, jak má DP vypadat, aby na požadovanou hypotéku dosáhli … ale aby to zase tak moc “nebolelo”.

Ozvěte se mi, nezávazně vše probereme, stačí na dálku. WhatsApp, Skype… a budete vědět, co a jak.