Prodej bytu s hypotékou? Jde to
I byt nebo dům s hypotékou jde prodat bez zbytečných sankcí
Řada lidí se domnívá, že dům nebo byt na hypotéku nelze prodat, nebo je to obtížné, případně nevýhodné. Technicky to není problém, i tato situace má svůj standardní scénář. Jde o to, že při prodeji by došlo ke splacení hypotéčního úvěru dříve než před koncem fixace. To s sebou nese finanční sankci dle sazebníku banky v řádu jednotek ale i desítek procent ze splacené částky; pohybujeme se tedy v řádu deseti až statisíců korun. V současné době nízkých úrokových sazeb, to může někoho odrazovat právě od volby delší fixace.
Od 1. prosince 2016 platí zákon o spotřebitelském úvěru, který stanovuje sankci za doplacení hypotéky z důvodu prodeje nemovitosti po 2 letech trvání hypotečního úvěru nejvýše na 1 % z výše zůstatku, a zároveň nejvýš na 50 tisíc korun.
Kdy a jak se dá sankcím vyhnout?
- Nejjednodušší variantou je převzetí úvěru novým majitelem. V tomto případě by se měl nový dlužník profilem podobat původnímu majiteli, což může být potíž. Limitem může být například věk, rodinný stav nebo příjmy. Tím, že úrokové sazby od roku 2017 stoupají, může být výhodou nižší úrok staršího úvěru. Je to vždy o individuálním porovnání. Případné neplacení sankce se dá také promítnout do kupní ceny.
- Doplacení původního úvěru úvěrem novým, ale u stejné banky. Banka tak nepřichází o obchod a sankci neuplatní, nebo výrazně poníží. Znám pardubickou realitní makléřku, která si dělá mezi potenciálními kupujícími „výběrové řízení“ a jedním z kritérií je právě schopnost, nebo ochota jít do stejné banky.
- Vyjednávat s bankou a kupujícími. Kupodivu se s dostatkem diplomacie a kreativity dají nalézt řešení.
- Ještě v roce 2015 docela dobře mohl fungovat rozvod. To banky vycházely vstříc a pustily od sankce nebo ji významně snížily. Nyní už je to jinak, slovy nejmenované pracovnice banky “rozvádí se každej druhej”, jak by to vypadalo.
Jak Martině prodáváme zastavený byt
Martina si v roce 2011 koupila za 1,5 mil. Kč byt. Neměla vlastní prostředky a kvůli zvýšeným nárokům na bonitu nedosáhla na 100% hypotéku. Kombinovali jsme proto 85% hypotéku a překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Hypotéka měla fixaci na 5 let do dubna 2016. Mezitím se vdala, s manželem stavěli dům, který bude k nastěhování někdy na podzim 2016. Potřebuje tedy žít v bytě zhruba do října 2016. Co s tím můžeme udělat?
Hypotéka i stavební spoření mají jiný režim. Její stavební spořitelna je v takových případech striktní a refinancovat překlenovací úvěr nedovolí. Umožní jen splacení úvěru z kupní ceny za sankci 3 % za každý rok do plánovaného překlopení překlenovacího do řádného úvěru. V našem případě to znamená zaplatit 43 tisíc korun. To jsou splátky na půl roku! Takže tento úvěr by se nevyplatilo hned doplácet a uděláme to ve dvou fázích. Z prodeje vložíme mimořádný vklad – dospoření, aby se urychlila změna režimu do řádného úvěru a druhou část doplatíme za rok již bez sankce. Banka postupuje podle sazebníku – některé mají sankci 10 %, jiné za každý rok 5 % z jistiny, jiná jen úroky do fixace. Varianty jsou tyto:
- Prodat byt, doplatit úvěr ve fixaci a platit nájem novému majiteli. To se Martině moc nelíbí a vyplatilo by se to pouze na 2-4 měsíce “nájmu”.
- Hypotéku “prodloužit” u stávající banky, refinancování se tady nevyplatí, stlačit úrok (platbu) na minimum, fixovat ji pouze na 1 rok a byt prodat později. Budeme muset “sehnat” kupujícího, který úvěr převezme nebo si hypotéku vezme u stejné banky. V obou případech se sankcím vyhneme. Novému majiteli můžeme vyjít vstříc kompenzací ke kupní ceně. Pokud takového kupujícího nenajdeme, můžeme ještě s bankou jednat o výjimce nebo počkat do konce (roční) fixace a úvěr doplatit.
Možnosti tedy jsou. Jen potřebujeme najít vhodného člověka.
