Finanční mág v Praze a východních Čechách | Kontakt

  • Čeština
  • English

Jak vysokou hypotéku je možné získat?

I podle přísnějších doporučení ČNB, které platí od dubna 2022, můžete s příjmem 20 tisíc získat hypotéku přes 2 miliony.

Výše hypotéky, na kterou dosáhnete, závisí primárně na

  • výši vašich příjmů, panika po zpřísnění ČNB v říjnu 2018 je zbytečná, není to tak horké – viz tabulka
  • výši vašich (povinných či kalkulovaných) výdajů
  • hodnotě nemovitosti, kterou budete bance dávat do zástavy

Pro velmi orientační výpočet “dosažitelné hypotéky” můžete použít jakoukoli kalkulačku na internetu. Nebo můžete poslat údaje mě a já vám přímo z bankovních kalkulaček a aplikací vypočítám reálná čísla. Založená právě na vaší situaci.

Pokud jde o příjmy, není rozhodující jenom jejich výše, ale také odkud plynou. Pokud jsem zaměstnanec, je to jednoduché – banky vycházejí z průměrné čisté mzdy. Doba určitá už není pro banky taková překážka, jako to bývalo kdysi. Vaše profese a vzdělání je také důležité. Banky to nemohou otevřeně přiznat, ale určitě se bude jednat s bankou lépe např. učiteli, nebo manažerovi s vysokoškolským vzděláním, než operátorovi v menší výrobní firmě.

U podnikatelů (OSVČ) to je výrazně složitější. Mnoho podnikatelů chybně vychází z hrubých příjmů (řádek 101, Přílohy č. 1 DP), které vydělí 12. S tím ale v bance neobstojí, pro ni je to něco jako hrubý příjem. To, jaké příjmy ta, která banka podnikateli započte, je velmi rozdílné – viz článek Hypotéka pro podnikatele. Předmět podnikání je také důležitý, zejména u členů profesních komor (advokáti, architekti, lékaři, …) jsou některé banky výrazně vstřícnější a posuzují individuálně.

Kromě hlavních příjmů, banky akceptují i tzv. doplňkové příjmy. Zejména po posledním zpřísnění posuzování žadatelů v říjnu 2018, jejich význam vzrostl. Sem patří rodičovský příspěvek, výživné, invalidní, vdovský a jiné typy důchodů, dále příjmy plynoucí z pronájmu, výsluha, dohoda o provedení činnosti atd. I zde panuje velká nejednotnost, co která banka započítává do příjmu a v jaké výši.

Poslední slovo, co do výše možné zadluženosti vůči uznatelným příjmům, řekla ČNB. Od dubna 2022 platí, že výše hypotéky může být maximálně 80% (90% pro žadatele mladší 36 let) zástavní hodnoty nemovitosti. A dále výše splátek všech úvěrů může být maximálně 45% (50% pro mladší 36 let) výše měsíčního příjmu a současně výše všech dluhů může být max 8,5 (9,5 pro mladší 36 let) násobek ročních příjmů žadatele.

Příjem žadatele20 000 Kč40 000 Kč60 000 Kč80 000 Kč
Max. splátka úvěrů9 000 Kč18 000 Kč27 000 Kč36 000 Kč
Max. splátka úvěrů (do 36 let)10 000 Kč20 000 Kč30 000 Kč40 000 Kč
Max. výše všech úvěrů2 040 000 Kč4 080 000 Kč6 120 000 Kč8 160 000 Kč
Max. výše všech úvěrů (do 36 let)2 280 000 Kč4 560 000 Kč6 840 000 Kč9 120 000 Kč

Pokud jde o současné závazky žadatele, které naopak snižují maximální možnou hypotéku, patří sem zejména rodinní příslušníci, žijící s žadatelem v jedné domácnosti, jakési životní minimum. Případné placené výživné na děti. Banka také bude započítávat již splácené úvěry. Možná Vás to překvapí, ale ani tady není posuzování závazků v jednotlivých bankách jednotné.

praxi je tak často rozhodující pro to, kterou banku vyberete, právě jaký celkový příjem uzná a na druhé straně, jak započítává jeho závazky. Dříve byly rozdíly mezi bankami mnohem větší, ale i dnes po několika regulacích ČNB, se nedá mluvit o jednotném posuzování žadatelů.

Kromě příjmu je pro výši hypotéky určující také kolik máme vlastních peněz na zamýšlenou investici. Například při koupi bytu bude banka posuzovat přísněji, když budeme po ní chtít hypotéku ve výši 90%, než když budeme mít polovinu naspořenou a stačí nám 50% úvěr.

Dalším faktorem je samozřejmě věk žadatele. Ve většině bank by měla být hypotéka doplacena do 70 let, v některých v 75, ale také i v 65 letech. Zkrátka čím jsem starší, tím mám kratší dobu na splácení a tím nižší může být hypotéka.

Chcete přesně spočítat, jak vysokou částku vám banku může půjčit? Napište mi.

Řešíte něco podobného?
Pojďme to nezávazně probrat





Políčka s hvězdičkou jsou povinná. Vaše údaje dobře chráním.